Home 45 meses de inventario en el Plaza Brickell comparado con 36 meses de inventario en Brickell

Números … Siempre me han gustado los números. Ellos no mienten y ayudan a ver la verdad, incluso si estos están sujetos a manipulaciones e interpretaciones.

Hice un estudio de todas las ventas en Brickell y las comparé con las ventas en el Plaza Brickell, de 2014 al primer trimestre del 2017. Se trata de un total de 3,500 unidades en el mercado entre el 2014 y el 31 de marzo del 2017.

Tenga en cuenta que estamos justo al final del primer trimestre de 2017, y tuve que extrapolar los números para discernir una tendencia en 2017. Sólo tuvimos 6 ventas en el MLS (Multiple Listing Service) durante este trimestre en el Plaza, y una venta fuera del MLS (yo hice esa venta). Así que lo extrapolé a 24 ventas durante todo el año.

En 2017 solo se venderán 24 apartamentos aproximadamente en el Plaza Brickell, que es 50% menos que las ventas en 2016. En el resto de Brickell se venderán 712 apartamentos, que son 9% menos que las ventas de 2016.

Las ventas del Plaza Brickell fueron muy estable en 2014-2015-2016, pero son muy bajas en 2017.

LA VENTA DE APARTAMENTOS en Brickell de 2014 – 2017

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Ventas de apartamentos Brickell vs Plaza Brickell de 2014 a 1st Trimestre 2017


Los precios están bajando desde 2015, y continúan haciéndolo. Nada drástico, pero estamos perdiendo de 6% a 8% cada año.

El precio promedio de un apartamento en Brickell es de $357,500 en 2017, lo que representa una rebaja de 6% en comparación con 2016. El precio promedio del Plaza Brickell parece subir, pero el número de ventas del Plaza Brickell en 2017 es muy bajo lo que no permite hacer una conclusión.

Precio promedio de venta: Brickell vs Plaza Brickell de 2014 a 2017

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Precio promedio de venta: Brickell vs Plaza Brickell de 2014 a primero trimestre 2017


El precio promedio de venta por pie cuadrado es de $368/sq.ft. en Brickell, y $435/sq.ft. en el Plaza Brickell. No tenemos muchas ventas, entonces ese precio alto es una sorpresa.

Precio promedio de venta por pie cuadrado: Brickell vs Plaza Brickell

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Precio promedio de venta por pie cuadrado: Brickell vs Plaza Brickell de 2014 a primero trimestre 2017


El número de días que un apartamento necesita estar a la venta en el mercado antes de ser vendido es de 94 días en el Plaza Brickell, y de 103 días en el resto de Brickell.

Eso significa que si su apartamento está ahora a la venta por más de 100 días, usted debería tomar en consideración bajar su precio. Los números no mienten.

Número de días en el mercado: Brickell vs Plaza Brickell de 2014 a 2017

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Número de días en el mercado: Brickell vs Plaza Brickell de 2014 a primero trimestre 2017


El inventario de los apartamentos a la venta en el Plaza Brickell es estable con 90 apartamentos en el mercado. El inventario en el resto de Brickell subió 7% y ahora hay 2,141 apartamentos a la venta. Los nuevos edificios como Brickell Heights, 1010 Brickell y SLS Lux aumentaran el número de apartamentos a la venta.

Inventario de apartamentos a la venta: Brickell vs Plaza Brickell – de 2014 a primero trimestre 2017

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Inventario de apartamentos a la venta: Brickell vs Plaza Brickell de 2014 al primero trimestre 2017


Al mismo tiempo el inventario está subiendo. Los expertos dicen que un mercado con un inventario de 6 meses es un mercado equilibrado. Debajo de 6 meses es un mercado de vendedores, y sobre 6 meses es un mercado de compradores. Yo en lo personal uso 10 meses, porque nuestro mercado es un mercado de condominios que es muy diferente a un mercado de casas unifamiliares.

La métrica utilizada para estudiar la tasa de absorción del mercado son “Meses de inventario en el mercado”. Básicamente si hay 54 unidades en el mercado y se venden 9 unidades por mes, entonces tenemos 6 meses de inventario en el mercado.

El Plaza Brickell solía tener menos meses de inventario en el mercado que el resto de Brickell. Con los números del primer trimestre de 2017 tenemos ahora 45 meses de inventario en el mercado, frente a 36 meses de inventario en el mercado para el resto de Brickell.

Esto significa que el Plaza Brickell no está vendiendo tan bien como el resto de Brickell. Cosa que no es buena en lo absoluto.

Estoy muy involucrado en el Plaza Brickell. Es el nombre de mi empresa, es donde vivo, es donde he vendido más de 150 apartamentos y donde manejó más de 70 unidades de alquiler, y también soy miembro del Consejo de Administración.

Puedo decirle que tenemos una excelente reputación, y excelentes finanzas. Las razones por las que estamos vendiendo menos es que nuestros precios no bajaron, y no están de acuerdo con la corrección de precios que podemos ver en Brickell.

Meses de inventario en el Mercado en Brickell de 2014 al primer trimestre 2017

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Meses de inventario en el Mercado de 2014 al primer trimestre 2017 en Brickell


Los números no mienten. Si usted necesita vender su condominio hoy, entonces usted necesita determinar su precio de acuerdo al mercado. Póngase en contacto con nosotros si desea conocer nuestra opinión acerca de su unidad (su planta, sus acabados, la vista de su apartamento, etc).

Tengo compradores que querían comprar unidades específicamente de las líneas 02, 04, 06, 10 y 11, en los pisos altos. Todos decidieron esperar porque pueden ver que los precios de la plaza son demasiado altos.

El inventario está creciendo. Hace poco tuvimos en el mercado las nuevas unidades de SLS Brickell y The Bond, además de las de Brickell House y Millecento. En 3 meses agregaremos las reventas de Brickell Heights (2 torres), 1010 Brickell, y en poco tiempo después de SLS Lux. Esto no va a ayudar al mercado.

Si usted tiene que vender su unidad ahora, el precio es la clave. Le ayudaremos a evaluar lo que será un precio competitivo para sacar el máximo provecho de este mercado.

Contáctenos, estamos aquí para eso…